Principe : achat d'un bien immobilier neuf à crédit, déduction de 50% à 65% du montant de l’investissement sur 9 ans à 15 ans.

Avantage fiscal : l'amortissement, ajouté aux intérêts d'emprunt et charges réelles (ainsi qu'à la déduction forfaitaire en Borloo) crée un déficit fiscal qui s'impute directement sur le revenu imposable; d'où une réduction d'impôt annuelle qui peut atteindre 4 280 €.

Conditions : location non meublée en respectant les plafonds de loyers selon la zone (et les plafonds de ressources en Borloo).

Financement
Il est conseillé d'opter pour un financement bancaire à 100% - sans aucun apport, sur 15 à 25 ans, afin de maximiser l'investissement, d'un point de vue financier et fiscal (les intérêts d'emprunt étant totalement déductibles des revenus locatifs), profitant ainsi d'un double effet de levier : financier et fiscal.

L'épargne éventuellement disponible pourra être placée sur un support peu fiscalisé (Assurance Vie par exemple), tout en contribuant à diversifier vos placements.

Pour ce qui est du type de prêt, deux principales possibilités :

 

• prêt classique (dit amortissable)
• prêt in fine (non amortissable).

Quant au taux, ils remontent désormais progressivement. Or les taux fixes et les taux révisables n'étant pas calculé sur la même base de référence, un taux variable (révisable) peut éventuellement s'avérer intéressant; dans cette hypothèse, attention à la formule de révision du taux et au fait que la variation du taux ne puisse évoluer au-delà d'une fourchette prédéfinie (+ ou - 2% par exemple).

Amortissement

La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …). Il démarre le mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.

Sortie
A l'issue de la période initiale d'amortissement (et de location) de 9 ans, deux principales possibilités :

 

• conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
• revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

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Document disponible :

• Bulletin officiel des impôts 5 D-4-06 notamment relatif au mode d'emploi des régimes Robien et Borloo.
  Bulletin officiel des impôts 5 D-2-07 notamment relatif à l'aménagement du régime des revenus fonciers en vigueur depuis l'imposition des revenus 2006.